Pinel Outre-Mer

Qu'est-ce que la loi Pinel Outre-Mer ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014. Elle fait suite à la loi Duflot, initiée pour relancer la construction et favoriser l’apparition de logements écologiques en France.

Le principe est simple : en contrepartie d’un investissement locatif, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur la base de la durée de mise en location.

Le dispositif Pinel Outre-Mer, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, donne ainsi la possibilité à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 21.5, 26 ou 28.5 % du prix de revient étalée sur 6, 9 ou 12 ans pour l’année 2023

La loi Pinel Outre-Mer est le dispositif le plus incitatif compte tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 28.5 %).

De plus, la défiscalisation commence dès l’année d’achèvement des travaux ou de l’année d’acquisition et n’a donc aucun caractère « prorata temporis ».

Pour 2024, il sera de 20 % pour un engagement de 6 ans, 23 % pour un engagement de 9 ans et 25 % sur 12 ans.
Rappelons aussi que les défiscalisations réalisées en France métropolitaine sont plafonnées à 10 000 € par an et par foyer, alors que celles réalisées dans les DOM sont plafonnées à 18 000 € par an et par foyer.

Qui est concerné par la Loi Pinel Outre-Mer ?

Toutes les personnes physiques domiciliées en France sont aptes à bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer. Le contribuable d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut aussi bénéficier d’une réduction si la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Où peut-on bénéficier de la loi Pinel ?

Il existe des zones couvertes. Il s’agit de tous les immeubles neufs situés dans les département d’outre mer (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte) et Saint Barthélémy, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, en nouvelle Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ayant des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Quelles sont les conditions de la loi Pinel Outre-mer ?

Le dispositif de la loi Pinel pour les Outres mers implique que la réduction d’impôt soit effective avec  l’engagement de louer le logement nu à usage principale pendant 6 ans au minimum (option sur 9 ou 12 ans). Cet engagement sous location doit être effectif dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble.

Où peut-on bénéficier de la loi Pinel ?

Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel Outre-mer. En effet le logement Pinel Outremer doit être achevé suivant les 30 mois la date de signature de l’Acte Authentique. La loi de Finance 2015 prend en compte différemment le délai dans lequel l’achèvement du logement doit intervenir : « La date de la déclaration de chantier » est remplacée par la « date de la signature de l’acte authentique ».

Les avantages fiscaux

Une réduction d’impôt de 21.5%, 26% ou 28.5% du prix du logement, selon la durée d’engagement de location du logement (6, 9, 12 ans). Le prix retenu pour la déduction comprend le prix immobilier ainsi que les frais de notaire. 2 acquisitions sont possibles dans la limite des 300 000 euros.

Pour 2024, il sera de 20 % pour un engagement de 6 ans, 23 % pour un engagement de 9 ans et 25 % sur 12 ans.
Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.

Dans la déclaration des revenus fonciers, l’investisseur peut déduire du montant des loyers déclarés un certain nombre de charges réelles :

  • Les intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt
  • Les frais de fonctionnement comme les frais de gestion locative, assurances loyers impayés, taxe foncière, etc.
  • Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.
  • La réduction d’impôt Pinel Outre-Mer est cumulable avec d’autres investissements locatifs comme la loi Girardin.

Les autres avantages

  • Accès à la propriété avec un logement qui respecte les dernières normes énergétiques et qui nécessitera peu de travaux dans les années à venir
  • Perception de revenus locatifs
  • Permet aux propriétaires de louer leur bien aux ascendants (parents) et descendants (enfants).

Comment calculer la défiscalisation ?

L’investisseur profite d’une réduction d’impôt de 21.5, 26 ou 28.5 % du prix de revient du bien immobilier, répartie sur six, neuf ou douze ans. Cette réduction s’applique sur le montant de l’imposition selon le prix de l’acquisition.

Par exemple, pour un investissement de 150.000 €, l’acquéreur défiscalisera 26 % de ce montant pendant 9 ans, soit 150.000 € x 26 % = 39 000 € sur les 9 ans soit 4 333€/an sur 9 ans

Quelles sont les limites ?

La loi Pinel Outre-Mer est soumise à un certain nombre de contraintes :

  • La loi Pinel OutreMer prévoit que l’on peut investir dans 2 logements maximum par an dans la limite de 300.000 € au total.
  • Au delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme étudier la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative…
  • La durée de l’investissement est encadrée : 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum à un locataire qui en fait sa résidence principale
  • Plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire (Le taux change selon le nombre d’année de location)
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
  • Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation (voir loi Pinel OutreMer).

Domaine d’application

L’ensemble des territoires ultra-marins est concerné.

Pour le calcul des plafonds de loyers et des plafonds de revenus en loi Pinel Outre-Mer, deux zones coexistent. D’un côté l’ensemble des DOM (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Mayotte, Guyane) auxquels viennent s’ajouter Saint-Martin et Saint-Barthélemy, de l’autre le reste des territoires ultra-marins (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna).

La loi Pinel Outre-Mer concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter dans les Départements, Territoires et Communautés d’Outre-Mer (DOM-TOM), destinés à la location en résidence principale. Le prix du mètre carré de la surface habitable est de 5 500 € maximum.

Est-il possible pour les SCI d’investir dans la loi Pinel Outre-Mer ?

Il est possible pour les SCI d’investir en la Loi Pinel Département d’Outre-Mer.  Le dispositif de défiscalisation Pinel Dom est profitable aux SCI personnes morales à condition qu’elles ne soient pas soumises à l’impôt des sociétés.

Quel est le plafonnement des loyers outremer ?

Plafonds de loyers mensuel en €/m²

Départements Loi PINEL Outremer Baux conclus en 2023
Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin
11.19 € / M²
Nouvelle Calédonie, Polynésie, Wallis et Futuna
13.56 € / M²

Il est possible pour les SCI d’investir en la Loi Pinel Département d’Outre-Mer.  Le dispositif de défiscalisation Pinel Dom est profitable aux SCI personnes morales à condition qu’elles ne soient pas soumises à l’impôt des sociétés.

Quel est le plafond des ressources locataires ?

Le plafond de ressources des locataires doit être respecté.

Plafond de ressources des locataires en €

Composition du Foyer Locataire Martinique Guadeloupe Guyane Réunion Saint Barthélemy Saint Martin Mayotte Nouvelle-Calédonie Polynésie Française St Pierre et Miquelon Iles Wallis et Futuna
Personne seule
31 589 €
34 369 €
Couple
42 186 €
45 896 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
50 731 €
55 192 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
61 243 €
66 630 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
72 044 €
78 380 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
81 192 €
88 333 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
9 063 €
9 859 €
Ainsi les plafonds de loyer permettent d’avoir une très bonne rentabilité et les plafonds de ressources des locataires sont élevés contribuant à la réalisation d’un investissement locatif dans le dispositif Pinel. Il est possible de louer à ses ascendants et descendants hors foyer fiscal.

Quel est le montant de la défiscalisation Pinel Outre-Mer ?

Le montant de la réduction pour le dispositif Pinel Dom est calculé sur la base du prix d’acquisition du logement, prix d’acquisition qui est le prix immobilier TTC majoré des différents frais d’acquisition y afférents à savoir les frais de notaire et taxe de publicité foncière.

A combien est plafonné ce montant ?

Pour une acquisition maximum de 2 logements / an le montant est plafonné à 300 000 € par an. On peut cumuler en Pinel Dom l’avantage fiscal pour 2 logements / an mais il est impératif de ne pas dépasser la somme de 300 000 € / an.

La défiscalisation en Pinel Dom se calcule à partir du montant de l’investissement et diffère en fonction de la durée

Plusieurs opportunités s’offrent aux investisseurs, grâce à son plafonnement de niches fiscales à 18 000€ (contre 10 000€ pour la France Métropolitaine) mais aussi grâce à son taux majoré à 21.5% sur 6 ans et à 26% sur 9 ans (contre 12% sur 6 ans et 18% sur 9 ans pour la France Métropolitaine.

Les démarches

En déclarant ses impôts, l’investisseur doit remplir les formulaires 2044-EB et 2044 et les joindre à sa déclaration de revenus. Ces formulaires disponibles désormais directement lors de la télédéclaration prouvent à l’Administration Fiscale l’acquisition d’un bien en Loi Pinel Outre-Mer. Ils sont simples et rapides à remplir, dès lors qu’on a les bonnes informations.

En plus de ces documents officiels, il convient de mettre à disposition certaines pièces telles que, le titre de propriété, le bail de location etc.

Peut-on accorder une prorogation à son engagement ?

L’acquéreur a la possibilité de proroger son engagement de location et donc de pendant une période de 3 ans. Ce qui permet une défiscalisation en Pinel Dom sur 12 ans, élevée à 28.5%.

En combinant le taux majoré de réduction d’impôts à ce plafonnement de niches fiscales plus élevé par rapport à la France métropolitaine, la rentabilité de l’opération est bien supérieure.

La procédure

L’avantage fiscal est accordé sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition du bien immobilier.

L’investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des douze mois suivants l’achèvement du programme ou suivant son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.

En cas de revente anticipée (avant les 6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l’année en cours.

Au bout de l’engagement de location, l’investisseur peut choisir de revendre ou de garder mais sans aucun avantage fiscal.

Si le locataire donne son congé, l’investisseur doit relouer le plus vite possible. Il faut toutefois prouver qu’il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d’une période de vacance accordée par l’Administration Fiscale.

A quel moment bénéficie-t-on de la réduction d’impôts ?

La réduction d’impôts en Pinel Dom intervient au moment de la déclaration des revenus annuels suivant l’achèvement du logement ou de l’acquisition du logement neuf achevé.

 

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